这是一篇专栏文章，本文从土地和经济基本面，详细复盘中国房地产市场面临的现状，有详细的数据支撑，才能精确的说明当下经济形势。

针对楼市的暴力拉升，短短两天就席卷全国。

——8月31日广州、深圳、武汉、中山等城市陆续宣布认房不认贷；

——9月1日北京、上海认房不认贷政策落地；

——与此同时，存量房利率下调、五年期LPR下调；

在政策的暴力拉升之下，救市政策对楼市产生的影响是什么？

换句话说：房子的成交量和价格会上涨吗？我们会重演2015年楼市的狂欢吗？

所以——

我要明确告诉大家，这篇文章适合什么人，不适合什么人。

什么人看完能有所收获，什么人看完也“图个乐呵”

虽然很扎心，但我还是要说：

认为未来房价如葱的伙伴不适合购买。认为今时不同往日，房地产将退出历史舞台的伙伴不适合购买。

那么，这篇文章适合什么人呢？

关心房子价格的伙伴；

想踩准周期买房的伙伴；

想买房，不知道什么时候上车的伙伴；

关心经济基本面和楼市关系的伙伴；

2023年下半年想买房的伙伴；

想卖掉手里房产，置换的伙伴；

想投资，摸不清周期节奏的伙伴；

这篇文章会告诉上述朋友——

我们存在的问题和挑战是什么，在这样的背景下救市政策的作用是什么？

多因素相互作用之下，2023年下半年楼市成交量和房价的走势是什么？

好了，进入今天的文章主题吧。

01什么是土地？

这是一个看似简单，想说明白却十分困难的问题。

从农民角度看，土地是春耕秋收的粮仓；从工人角度看，土地是设备运转的工厂，从物理角度看，土地是土壤和岩石........

然而从购房者的角度看，土地是住房70年产权的批租制度。

那么，到底什么是土地？

从经济角度出发，土地是国家生产三要素之一，另外两个要素是资本和劳动。

那么，什么是要素？

打个比喻或许不准确，但比较通俗易懂，每个家庭产生财富的来源就是这个家庭的“要素”。

我们生来脚踏这片土地，习以为常把土地和土地上的一切看得理所当然，反而忽略了在更宏大的叙事角度看，三大生产要素土地赫然在列。

土地作为生产要素有两个最显著的特征：

不可移动与不可再生

土地不可移动的特征很好理解，那么不可再生是什么意思呢？

简单来说除了移山造海外，土地不可复制、不可生长，具有稀缺性。

正因为如此，土地不可移动、不可再生，而人们又生活在陆地上，所以土地的重要性在生产要素中排序第一。

这一点无论任何国家，任何城市皆是如此。

然而需要注意的是，土地自身不可移动、不可再生的特性，致使土地必须与金融资本融合，才能符合经济用途。

而土地+资本最主要的用途就是住房，也就是房地产行业。

货币的流通性要好于房产，但在通货膨胀的影响下，货币非常容易贬值。

而土地不可移动、不可复制的特性，让土地和房产具有储蓄功能，从而成为银行信贷、融资的优质抵押物。

正因为如此——

房地产行业演变到今天，从土地到房企建设开发，从房企建设开发到预售，从预售到购买的全产业链，已经成为影响宏观经济重要的因素。

文章开篇为什么要把土地经济的底层逻辑和大家说一遍？

因为只有大家了解土地经济的底层逻辑，才会明白除了地方财政、银行息差这些大家熟知的原因外，房子二字到底意味着什么。

即，从更宏大的叙事角度看，土地和房产是最重要的生产要素。

只有大家明白“生产要素”这四个字的真正含义，才会明白为什么一定会救楼市。

02再来看经济基本面。

大多数人习惯用三驾马车来形容我们的经济，我认为贴切但不具象。

我认为针对当下经济的表述，用结构与依赖会更具象。

• 结构是指什么？

就是咱们经济发展的机构构成是投资占比大、消费占比低的问题。

也正因为如此，我们才会看到投资的大基建每年都在增长——2022年新基建投资规模在3万亿元，同比增长超过10%。预计2023年新基建投资规模会达到3.19万亿元，同比增长6%

从过去到现在，从老基建到新基金一直都是投资来动的重点。

再来看看我们的消费占比是多少？

我这里有一份数据，是各个国家统计居民消费率的指标，大家可以看一下——

中国居民消费率为38.8%，

阿根廷（63%）、墨西哥（56.8%）、波兰（53.6%）、西班牙（51%）、泰国（48.5%）、俄罗斯（48.1%）、土耳其（47.9%）和韩国（43%）。

正因为我们的经济存在“投资过大，消费过小”的结构问题，所以这两年才会出现“促消费”的导向和言论。

因为在其他国家房地产和消费、房地产和股市是跷跷板，只要房地产向下，消费或者股市都能抬头。

可大家会发现，纵观过去20年咱们的情况恰恰相反。

只要房地产不好，股市和消费就都不好，只要房地产好，股市和消费也都好，股市和消费与房地产行情基本保持同频共振的状态。

2022年至2023年这轮房地产行情也是如此。

咱们国家一直都是储蓄大国，老百姓都有存钱的习惯，但2022年至今出现的情况已经不是传统意义上的储蓄，而是预防性储蓄。

在口罩之后，咱们国内的消费陆续恢复，但没有恢复到口罩之前，最显著的指标就是航空和铁路运载数据。

下图可以看到，代表城镇收入的绿线一直是缓慢上涨，但消费支出没有跟上收入增长的步伐。

从数据看，我们的消费不仅没有按照预想的“内需消费”方向走，反而还进入了预防储蓄的境地。

换句话说，大家不仅不消费，还预防风险似的把钱都存起来了。

从数据维度看——

住户存款增加17.84万亿元，这与2021年全年的水平相比，多增7.94万亿元。（人民银行数据）

截至2023年，我们的居民储蓄已经高达120万亿。

120万亿是什么概念？

2022年中国GDP总额才121万亿。

我个人认为，咱们国人不大可能像其他国家一样，让消费在整个经济中的占比达到3:7。

为什么不可能？

更深刻的内因就不说了，大家看看上月核废水新闻一出来大家抢盐的劲头，再回想一下口罩阶段抢菜、抢药的凶猛......

我写这篇稿子的时候，深圳正在发布台风苏拉的预警信息，全市中小学停课。

然后，下午3点多山姆超市的绿叶菜、鸡蛋、牛奶就被抢购一空了。

是运输不能补给吗？

不是！

是镌刻到骨子里的危机感和无力感，“储蓄”或者“储藏”已经成为我们在面对危机和未知事件的本能反应。

很多人说什么中国14亿人口，是世界人口占比最多的国家，如果能激活消费将产生巨大的能量，这话并不正确。

中国14亿人口占世界人口的21%，确实是世界第一。

但14亿人口中有8亿人口是农民，14人口中有6亿人口月收入低于1000元。

真正有消费力的人口就是城市人口，而城市人口70%的财富都在房子上。

为什么房价上涨消费就会活跃，房价下跌消费就会低迷？

——不就是从五线城市到一线城市的购房者，看着“自己居住房子”的账面浮盈敢嗦两碗螺蛳粉了嚒！

居民大宗消费除了房子、装修外，最主要的消费就是汽车。

来，看下图。

我们会发现，不仅建材家居与商品房呈正比关系，汽车销售量也与房商品房销售量呈正比关系。

只有房子价格预期上涨，城市中产才敢消费，尽管这很荒谬，但在咱们的体系中就是如此：

消费，建立在房价上涨的预期上。

房价不涨，大家不仅不消费，还都进入预防性储蓄的状态。

• 说完我们经济的结构性问题，再说说依赖是什么？

首先是外贸。

刚刚也说了，咱们只有在房价上涨的预期下，才敢“嗦两碗粉”，这就让我们对外贸出口产生高度的依赖。

过去20年外贸出口在GDP中的占比有多高呢？

过去20年里，外贸总值占GDP的比重一度达到50%，近10年逐步下降，大概占到GDP的30%

2022年中国GDP总值是120万亿，外贸总值是42万亿，占比超过35%。

在一个唯GDP宏大叙事的体系中，外贸总值占比超过30%时，其依赖度不言而喻。

但从2022年开始，外贸出口数据一路下滑。

——7月13日，海关总署公布6月外贸数据，以美元计，出口同比-12.4%，前值-7.5%；进口同比-6.8%，前值-4.5%

外贸出口为啥下跌？